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Des sacs éventrés dans le local poubelles, des crottes dans la cave, des bruits la nuit dans le faux plafond d'un appartement : en copropriété, l'apparition de rats déclenche presque toujours la même question. Qui doit s'en occuper, et qui paie ? La réponse dépend surtout de l'endroit où se trouvent les rongeurs et de l'origine du problème.
Cet article donne des repères généraux. Il ne remplace pas la lecture de votre règlement de copropriété, de votre bail ni un conseil juridique personnalisé.
Le principe : parties communes ou parties privatives
La loi du 10 juillet 1965 confie au syndicat des copropriétaires la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Le syndic, qui le représente, doit donc faire le nécessaire lorsque les nuisibles touchent les caves communes, la cour, les locaux à déchets, les parkings, les gaines ou les colonnes de vide-ordures.
À l'inverse, chaque copropriétaire est responsable de l'entretien de son lot. Si une infestation reste limitée à un appartement, c'est en principe à son propriétaire (ou à son occupant, selon le bail) de faire intervenir un professionnel.
Par ailleurs, le règlement sanitaire départemental impose aux propriétaires et aux occupants de maintenir les immeubles et leurs abords en bon état de propreté et de prendre les mesures nécessaires pour éviter la prolifération des rongeurs. Ce n'est donc pas une option.
Rats dans les parties communes
C'est le cas le plus fréquent : les rats s'installent là où il y a des abris et de la nourriture, c'est-à-dire en sous-sol, dans la cour et autour des poubelles. Le syndic commande la dératisation, et le coût est réparti entre tous les copropriétaires au titre des charges générales, selon les tantièmes de chacun, sauf disposition particulière du règlement de copropriété.
En cas d'urgence (rats dans les étages, risque sanitaire), le syndic peut engager l'intervention sans attendre l'assemblée générale. Pour une prévention dans la durée, l'assemblée peut voter un contrat d'entretien annuel, ce qui revient généralement moins cher que des interventions d'urgence répétées.
Bon réflexe : signalez le problème au syndic par écrit (email ou courrier), avec la date, l'endroit et si possible une photo des traces. Cela crée une trace et accélère la décision.
Rats ou souris dans un appartement
Si un seul logement est touché, son propriétaire fait intervenir un professionnel à ses frais. Mais attention : dans un immeuble, les rongeurs circulent par les caves, les gaines techniques et les colonnes. Quand plusieurs logements sont touchés, ou quand l'inspection montre que les rongeurs viennent des parties communes, traiter un seul appartement ne règle rien. C'est alors au syndicat d'organiser un traitement global, et le professionnel peut l'indiquer clairement dans son rapport.
Un rapport d'intervention précis (zones d'activité, voies d'accès, origine probable) est d'ailleurs le meilleur argument pour obtenir que la copropriété prenne le relais.
Propriétaire bailleur ou locataire ?
Depuis la loi ELAN de 2018, un logement décent doit être « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Concrètement :
- si les rongeurs sont présents dès l'entrée dans les lieux, le traitement incombe au bailleur ;
- si l'infestation apparaît en cours de bail et vient des parties communes ou d'un défaut du bâtiment, c'est au bailleur (et à la copropriété) d'agir ;
- si elle résulte d'un défaut d'entretien du locataire, celui-ci peut être tenu de la prendre en charge.
Pour la récupération des frais sur le locataire, la liste des charges récupérables fixée par le décret du 26 août 1987 vise notamment les produits de désinsectisation et de désinfection des parties communes. La question de la dératisation se pose au cas par cas : faites vérifier par votre gestionnaire ou l'ADIL de votre département.
Quand l'origine est un lot précis
Il arrive que l'inspection montre que les rats viennent d'un lot particulier : un restaurant au rez-de-chaussée dont la réserve est mal protégée, une cave privative encombrée, un jardin privatif où l'on nourrit les oiseaux. Le syndicat traite les parties communes, mais peut demander au propriétaire du lot concerné de faire cesser la cause (travaux d'étanchéité, nettoyage, contrat de dératisation pour le commerce). En cas de refus, le règlement de copropriété et le droit commun de la responsabilité permettent de rechercher sa responsabilité.
Les commerces alimentaires ont de toute façon une obligation propre de lutte contre les nuisibles au titre de la réglementation d'hygiène (voir notre article sur les obligations HACCP).
Si le syndic ne réagit pas
- Relancez par lettre recommandée en décrivant précisément la situation et le risque sanitaire.
- Demandez l'inscription de la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
- Alertez le conseil syndical, qui peut appuyer la demande.
- En dernier recours, signalez la situation au service d'hygiène de votre mairie (à Paris, le service parisien de santé environnementale), qui peut mettre en demeure le propriétaire ou la copropriété.
Quel coût pour une dératisation d'immeuble ?
Le coût dépend du nombre de bâtiments, de caves et de cours à traiter, du nombre de postes à installer et du niveau d'infestation. Pour un traitement curatif, demandez un forfait qui inclut au moins un passage de contrôle : un prix « au passage » paraît souvent plus bas mais ne couvre pas la vérification du résultat. Pour une prévention dans la durée, un contrat annuel définit à l'avance le nombre de passages. Notre page copropriétés et syndics présente notre façon de travailler ; le devis est gratuit.
En résumé
Parties communes : le syndic organise, la copropriété paie selon les tantièmes. Lot privatif isolé : son propriétaire ou son occupant, selon le bail. Origine identifiée dans un lot : le syndicat peut se retourner vers son propriétaire. Et dans tous les cas, plus le traitement est rapide et coordonné, moins il coûte.
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